Анализ складского рынка Московского региона в I квартале 2025 года

Динамика сделок: устойчивость на фоне общего спада
Несмотря на снижение активности на российском рынке складской недвижимости, Московский регион демонстрирует стабильность. По итогам первого квартала 2025 года объем заключенных сделок здесь составил 333 тыс. кв. м, что на 60% выше показателя за аналогичный период 2024 года (209 тыс. кв. м). На долю региона пришлось 67% от общего объема сделок по стране.

Ключевым драйвером спроса стали производственные компании, обеспечившие 45% арендных сделок. В то же время сектор онлайн-ритейла значительно сократил присутствие: его доля упала до 15% против 58% в 2024 году.

Ставки аренды и вакантность: тенденции к стабилизации
Средневзвешенная ставка аренды качественных складских площадей класса А в Московском регионе достигла 12 320 руб./кв. м в год (без учета НДС и OPEX), увеличившись на 2,7% с начала года. Однако рост ставок замедлился на фоне двух факторов:
1. Увеличение доли свободных площадей— показатель вакантности вырос до 1,3% (+0.6 п.п. с начала года), включая субаренду.
2. Снижение активности e-commerce— сектор, ранее формировавший высокий спрос, сократил объемы аренды.

По прогнозам, к концу 2025 года доля вакантных площадей может достичь 2%, из которых 1,5% придется на прямую аренду.

Рекордные объемы нового строительства
В 2025 году ожидается ввод 2,7 млн кв. м новых складских площадей классов А и В — это максимальный показатель за всю историю наблюдений. Структура предложения:
— 51%— спекулятивные проекты (1,4 млн кв. м, рекорд с 2014 года);
— 30%— build-to-suit (под конкретных арендаторов);
— 19%— объекты собственного строительства компаний.

Часть площадей, изначально предназначенных для build-to-suit, может пополнить рынок субаренды, увеличив доступное предложение.

Прогнозы и риски
Аналитики отмечают, что рост спекулятивного строительства может привести к:
— дальнейшему увеличению вакантности (особенно в сегменте премиальных объектов);
— стабилизации арендных ставок на текущем уровне.

При этом ключевыми рисками остаются макроэкономическая нестабильность и снижение активности арендаторов из-за пересмотра логистических стратегий.

Московский регион сохраняет лидерство на фоне общего охлаждения рынка, но его устойчивость будет зависеть от баланса между новыми вводами и реальным спросом. Основными игроками остаются производственные компании, тогда как онлайн-ритейл теряет позиции. В ближайшие месяцы стоит ожидать роста конкуренции среди владельцев качественных складских объектов.